Contexto general
El mercado inmobiliario en España es un sector dinámico y complejo, con una gran influencia en la economía nacional y con un importante papel como indicador de estabilidad económica y social. Este texto pretende ofrece un análisis detallado de sus principales características, que nos servirán para comprenderlo mejor y como punto de partida para hablar de los préstamos hipotecarios en un artículo posterior.
El mercado inmobiliario español opera en un entorno de competencia imperfecta, caracterizado por una atomización significativa tanto de la oferta como de la demanda. Esto implica una baja transparencia, lo que significa que puede haber una falta de información sobre precios, condiciones de las propiedades, o incluso sobre el historial de las mismas. En tales circunstancias, es complicado que los compradores tomen decisiones informadas, ya que no siempre saben si están pagando un precio justo o si hay mejores opciones disponibles. Por último, también es relevante la limitada capacidad de negociación de los consumidores. En un mercado donde hay pocos vendedores y mucha demanda, los consumidores pueden sentirse presionados a aceptar las condiciones que se les ofrecen, en lugar de poder negociar un mejor trato. Esto puede ser especialmente cierto en áreas donde la demanda de vivienda es alta, lo que puede llevar a que los precios se mantengan elevados y los consumidores se sientan atrapados.
Características del mercado
Oferta y demanda
En general, la oferta inmobiliaria en cualquier país es completamente rígida a corto plazo, ya que el proceso de construcción es muy largo e incluye tanto la planificación como la compra de terrenos y la propia construcción, y relativamente inelástica a medio y largo plazo.
Si nos ceñimos a la oferta de vivienda nueva en España, indicadores como el consumo aparente de cemento y el número de proyectos visados sugieren una baja actividad constructora en la actualidad. Si analizamos los motivos, observamos que la oferta de vivienda se encuentra limitada debido a factores como la escasez de suelo urbanizable, el incremento de los costes de construcción y la falta de mano de obra cualificada. Esta situación ha generado un desequilibrio significativo entre la oferta y la demanda, presionando al alza los precios de las viviendas tanto nuevas como usadas. Además, el impacto de normativas regionales divergentes y la complejidad en los procesos urbanísticos contribuyen a una desaceleración en el ritmo de nuevas promociones. La lenta adaptación del sector a las tecnologías de construcción también contribuye a restringir la oferta.
La demanda de vivienda en España se ha incrementado en los últimos años, impulsada en parte por la demanda extranjera, que representó el 15,44 % de las transacciones en 2023. Ciudadanos británicos lideran este segmento, seguidos de otros compradores europeos. No obstante, la accesibilidad sigue siendo un problema para muchos compradores locales debido al aumento de los precios.
Por otra parte, la demanda de viviendas en alquiler ha crecido significativamente, duplicándose desde 2001 y generando una presión adicional sobre los precios.
La demanda, por su parte, está determinada en gran medida por las expectativas económicas a medio y largo plazo, así como por variables demográficas y socioeconómicas.
Respecto a las variables demográficas, España tiene una población relativamente estable, pero con un crecimiento vegetativo negativo desde 2008. La inmigración sigue siendo un factor importante para mantener el nivel poblacional, aunque su intensidad ha disminuido en la última década. Otros factores, como el incremento de separaciones y divorcios, también contribuyen a una mayor demanda de viviendas por la necesidad de establecer nuevos hogares.
Desde el punto de vista socioeconómico, los inmuebles constituyen aproximadamente el 80 % de la riqueza de las familias españolas, representando su principal inversión. Desde 2014 esta riqueza ha mostrado una tendencia al alza, beneficiando principalmente a los propietarios, ya que eleva el valor de sus bienes, aunque también incrementa las barreras de entrada para nuevos compradores. Adicionalmente, la revalorización de los activos inmobiliarios fortalece la solvencia financiera de los hogares y fomenta el acceso a financiaciones adicionales.
Precios y accesibilidad
El precio de los activos inmobiliarios es libre, excepto en el caso de la vivienda protegida, cuyo precio está tasado legalmente. En los últimos años, se ha observado un incremento en el precio medio de la vivienda, lo que dificulta el acceso a los inmuebles, especialmente para los jóvenes y personas con rentas bajas. Esta situación también ha llevado a un aumento en las medidas de esfuerzo financiero necesario para adquirir una vivienda, que actualmente rondan los 8 años de renta bruta disponible. Este fenómeno se ve agravado por el desajuste entre los salarios y el incremento de los costes de financiación, ya que los segundos han aumentado en un porcentaje muy superior a los primeros.
Este esfuerzo financiero no se sitúa actualmente en su máximo histórico, dato que se produjo en 2007 justo antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, con una cifra de 9,5 años. En cualquier caso, la disparidad entre provincias es alta, encontrando casos como Ávila o Ciudad Real donde los compradores tienen que dedicar menos de 4 años de su renta bruta disponible para acceder a una vivienda y en el otro extremo se sitúan Madrid o las islas Baleares donde se necesita dedicar aproximadamente 11 años de renta bruta para comprar una vivienda.
Desde 2014, los precios de la vivienda han mantenido una tendencia alcista, aunque sin alcanzar los niveles máximos del ciclo expansivo 1996-2006. El precio promedio de la vivienda con un incremento del 34,6 % en los precios entre 2017 y 2023. En el mercado del alquiler, los precios también han registrado un incremento del 8,3 % en el mismo período, a pesar de las medidas regulatorias destinadas a limitar su crecimiento. Estas alzas reflejan un desajuste estructural en el equilibrio oferta-demanda y subrayan la necesidad de políticas que incentiven la construcción de vivienda asequible.
Condiciones de financiación
El plazo promedio de las hipotecas en España se sitúa actualmente entre 24 y 25 años, tras haber alcanzado máximos históricos superiores a los 28 años antes de 2008. La relación préstamo-valor ha disminuido en los últimos años debido a un endurecimiento en las condiciones crediticias. Asimismo, el porcentaje de hipotecas concedidas a tipo fijo ha aumentado significativamente, en contraste con las hipotecas a tipo variable predominantes hasta 2020. Esta transición hacia tipos fijos responde a la creciente volatilidad del EURIBOR y las políticas de control de la inflación establecidas por el Banco Central Europeo desde 2022.
En cualquier caso, la bajada de tipos de interés que ha venido realizando el BCE a lo largo del 2024 y que ha traído como consecuencia una bajada del EURIBOR ha tenido como consecuencia que al cierre del tercer trimestre de 2024 las hipotecas hayan aumentado un 34% respecto al mismo periodo del año anterior.
Impacto económico y perspectivas
El mercado inmobiliario tiene un impacto significativo en la economía española, no solo por su contribución directa al PIB, sino también por su papel en la generación de empleo y la acumulación de riqueza de los hogares. Sin embargo, también enfrenta desafíos considerables, como la necesidad de equilibrar la oferta y la demanda, garantizar la accesibilidad y adaptarse a un entorno normativo cambiante. La persistente falta de liquidez del mercado y los altos costes asociados a la transmisión de inmuebles también son aspectos a abordar.
En el corto plazo, se espera que el mercado continúe enfrentando presiones, ya que la demanda extranjera y la escasez de oferta podrían seguir impulsando los precios al alza. En el largo plazo, la sostenibilidad del mercado dependerá de la capacidad de los actores públicos y privados para fomentar una oferta más equilibrada y accesible, así como para implementar políticas que favorezcan el acceso a la vivienda. Además, la introducción de tecnologías innovadoras y sistemas de financiación alternativos podría redefinir el panorama inmobiliario.
Conclusiones
El mercado inmobiliario en España refleja una combinación de oportunidades y retos. Mientras que la revalorización de los inmuebles beneficia a los propietarios y atrae inversión extranjera, también incrementa notoriamente los problemas de accesibilidad y desigualdad en el acceso a la vivienda. La evolución futura del sector dependerá de cómo se gestionen estas dinámicas y de la capacidad para adaptarse a un entorno económico y social en constante cambio. Asimismo, el refuerzo de la colaboración entre los sectores público y privado será fundamental para promover un mercado más transparente, ágil y sostenible.
Esteban Fernández González
Profesor de Finanzas
Universidad de Cantabria
