Introducción: un fenómeno económico y social
El acceso a la primera vivienda constituye uno de los principales retos de los jóvenes en España. Al igual que ocurre con otras compras en los estudios internacionales, la compra de una vivienda no se explica únicamente por factores económicos agregados como la renta o los precios. Existen además variables sociodemográficas, institucionales y, de manera creciente, conductuales, que condicionan la decisión final.
Las estadísticas recientes muestran la magnitud del problema. El precio medio de la vivienda en España alcanzó los 2.093 €/m² en el segundo trimestre de 2025, según el Ministerio de Transportes y Agenda Urbana (MITMA). En el caso de la Comunidad de Madrid, el precio medio se situó en 3.774 €/m² en agosto de 2025, con cifras mucho más elevadas en distritos centrales (7.281 €/m² en Centro) y valores sensiblemente menores en áreas periféricas (2.600 €/m² en Fuenlabrada).
Por el lado de los ingresos, los jóvenes de 25 a 29 años perciben un salario medio bruto anual de 21.039 €, mientras que los de 30 a 34 años llegan a 25.223 €. La tasa de temporalidad en el empleo juvenil (16–29 años) se mantiene elevada, con un 32,5 % de contratos temporales en 2025T1. Estos datos ayudan a comprender que la tasa de emancipación se reduzca al 15,2 % a finales de 2024.
Estas cifras son el marco macroeconómico. Sin embargo, al igual que en el caso de la contratación de otros productos, entender la decisión individual de compra exige descender al nivel micro: la economía conductual muestra que sesgos y limitaciones cognitivas desempeñan un papel central.
Determinantes económicos, sociodemográficos e institucionales
En la literatura económica, el acceso a la vivienda se analiza a partir de cuatro grandes dimensiones:
- Ingresos y riqueza: la capacidad de compra está determinada por los ingresos netos y el ahorro previo para la entrada (habitualmente en torno al 30 % del valor del inmueble entre aportación inicial y gastos).
- Edad y estado civil: la emancipación suele coincidir con la formación de pareja y el inicio de la vida independiente, factores que influyen tanto en la capacidad como en la disposición a comprar.
- Mercado laboral: la estabilidad del contrato es determinante en el acceso a financiación hipotecaria-
- Instituciones y fiscalidad: políticas de vivienda protegida, deducciones fiscales y normativa urbanística condicionan tanto la oferta como la demanda.
En el caso español, la oferta de vivienda asequible se ve limitada por el encarecimiento del suelo y los costes de construcción, lo que genera un desajuste estructural con la demanda. Este desequilibrio repercute en los precios y eleva la barrera de entrada para los jóvenes.
Factores conductuales en la decisión de compra
La economía del comportamiento ha mostrado que los individuos no siempre actúan de manera racional al enfrentarse a decisiones financieras complejas. Sesgos bien documentados en la literatura también se aplican al mercado de vivienda:
- Sesgo de presente: se prioriza el consumo inmediato frente al ahorro a largo plazo.
- Ilusión de control: los compradores tienden a sobreestimar su capacidad de influir en el precio o en las condiciones de la hipoteca.
- Anclaje: el primer precio que se observa condiciona desproporcionadamente las expectativas, incluso si existen alternativas más asequibles.
- Efecto de encuadre: la presentación de la información (por ejemplo, comparar cuota mensual con alquiler) influye en la decisión final.
- Optimismo sesgado: los jóvenes suelen confiar en que sus ingresos aumentarán en el futuro, retrasando decisiones de ahorro o compra.
Estas dinámicas explican por qué, incluso con ingresos suficientes, la compra se pospone o se realiza en condiciones poco óptimas.
Intención frente a decisión: la brecha conductual
Como ocurre en numerosas contrataciones, no basta con tener la intención de comprar una vivienda. La Teoría de la Acción Razonada y la Teoría del Comportamiento Planificado señalan que la transición de intención a conducta depende de factores adicionales como el control percibido.
En vivienda, este control percibido se relaciona con la comprensión de conceptos financieros (capacidad de endeudamiento, tipos de interés, plazos) y con la confianza en poder mantener ingresos estables. Si el joven percibe el proceso como demasiado complejo o fuera de su control, la intención de comprar se pospone indefinidamente, aun cuando los números sean viables.
El papel del benchmarking financiero
Un elemento clave para transformar intención en acción es la comparación previa de condiciones hipotecarias. Los bancos suelen financiar hasta el 70–80 % del valor de tasación, condicionando el préstamo a que la cuota no supere el 30–35 % de los ingresos netos.
Por ejemplo, con un salario neto de 1.300 € mensuales, la cuota máxima aceptada por las entidades rondaría entre 390 y 455 €. En ese escenario, la compra de un piso en el distrito Centro de Madrid (≈582.000 € para 80 m²) resulta inviable, mientras que en Fuenlabrada (≈208.000 € para 80 m²) podría ser factible si se dispone de la entrada y los gastos iniciales.
El benchmarking previo reduce la ilusión de control y fija un marco realista para la búsqueda.
Encuadre de la decisión: comprar en periferia vs. alquilar en capital
Los precios de alquiler en Madrid capital se situaban en agosto de 2025 en torno a 22,2 €/m², lo que implica una renta de ≈1.776 €/mes para un piso de 80 m².
Si se contrasta con una hipoteca a 40 años y 2 % sobre 145.600 € (70 % del valor de un piso en Fuenlabrada), la cuota sería de ≈441 €/mes. El efecto de encuadre convierte una opción aparentemente secundaria (periferia) en una alternativa financieramente más razonable que el alquiler en la capital.
Estrategias de ahorro y disciplina conductual
La acumulación de la entrada y los gastos iniciales (≈30 % del precio) exige disciplina de ahorro. Aquí las herramientas conductuales son determinantes:
- Ahorro automático: transferencia fija el día de cobro.
- Metas intermedias: dividir el objetivo total en escalones de 5.000 € para reducir la distancia psicológica.
- Escalonamiento: aumentar el porcentaje ahorrado en función de las revisiones salariales.
- Cuentas separadas: mantener el ahorro en una entidad distinta para introducir fricción en la disposición.
Estas medidas contribuyen a mitigar el sesgo del presente y la tendencia a postergar tanto el ahorro como la contratación de una hipoteca, facilitando en última instancia la decisión de adquirir la primera vivienda.”
Inspiración internacional: ahorro temprano
El debate alemán sobre la Frühstart-Rente, un esquema en el que el Estado aportaría pequeñas cantidades mensuales a fondos de ahorro desde la infancia, ilustra cómo las instituciones pueden fomentar hábitos de ahorro intertemporal. Trasladar este principio a la vivienda permitiría que los jóvenes lleguen a la edad de emancipación con un capital acumulado que facilite la compra de la primera vivienda.
Vivienda como activo de ciclo vital
Más allá de la emancipación, la vivienda puede convertirse en un recurso financiero en la vejez. Instrumentos como la hipoteca inversa en España o el uso del patrimonio inmobiliario en cuidados de larga duración en Escocia muestran cómo la vivienda cumple una doble función: hogar y activo financiero a lo largo del ciclo vital.
Conclusiones
La compra de la primera vivienda en España no puede explicarse únicamente por renta y precios. Al igual que en la demanda de seguros de vida, intervienen factores económicos, sociodemográficos, institucionales y conductuales.
Los sesgos cognitivos (presente, optimismo, anclaje, ilusión de control) dificultan el ahorro y la toma de decisiones realistas. Sin embargo, la aplicación de estrategias sencillas de economía conductual —ahorro automático, benchmarking bancario, encuadres comparativos— puede mejorar sustancialmente las posibilidades de acceso.
Desde la perspectiva de política pública, la promoción del ahorro temprano, la mejora de la educación financiera y el diseño de productos claros y comparables constituyen elementos clave para facilitar la transición de la intención a la decisión.
En definitiva, la economía conductual aporta una mirada complementaria: ayuda a entender por qué muchos jóvenes, aun deseando comprar, no lo hacen; y ofrece herramientas prácticas para cerrar esa brecha sin recurrir a planteamientos demagógicos.
