Es indudable que la Generación Z ha tenido muchas facilidades asociadas a la época en la que han crecido. El acceso a la tecnología desde una temprana edad, la conectividad global o el acceso en cualquier momento a la información son solo algunas de ellas.
Esto les ha hecho ser la generación de la inmediatez y, por ello, resulta bastante irónico que sea una de las generaciones a la que también le ha tocado esperar más para ciertos pasos que conforman el proyecto vital de cada persona. Uno de ellos es, sin duda, la posibilidad de independizarse.
Un panorama económico complejo en el que parece que la incertidumbre es ya costumbre, marcado por elevados costes de vida, contextos inflacionarios y tipos de interés altos no pintan para nada un cuadro placentero para los jóvenes de esta generación.
Por ello, hoy queremos arrojar algo de luz para saber cuáles son los motivos exactos que hacen que nuestros jóvenes tengan tantas dificultades para poder dar este paso. ¿Cómo lo haremos? A través de algo que nunca miente: los datos.
Pongamos los puntos sobre las íes: ¿Qué influye en la capacidad de adquirir una vivienda?
Empezaremos por la principal fuente de generación de riqueza de cualquier ciudadano medio, es decir, el salario.
Dado que queremos centrarnos en los jóvenes, los mejores indicadores que podemos utilizar son el salario mínimo y el salario mediano. ¿Cuál es la diferencia entre uno y otro? Veámosla:
- El salario mínimo, establecido por ley, representa la remuneración mínima que un empleador está obligado a pagar a sus trabajadores.
- El salario mediano refleja el punto medio de la distribución salarial, donde la mitad de los trabajadores gana más y la otra mitad gana menos de ese salario mediano.
Dado que los jóvenes suelen presentar perfiles laborales de experiencia baja, su salario suele oscilar entre estos dos puntos de referencia, por lo que es interesante centrarnos en ellos.
Actualmente, el salario mínimo interprofesional en España es de 1.134€ en 14 pagas, lo que representa un salario bruto de 15.876€ anuales. Por otra parte, el salario mediano (que representaría aproximadamente el máximo esperable para los jóvenes) se sitúa aproximadamente en los 22.000€. Si observamos su evolución temporal, el dibujo muestra un claro aumento durante los últimos años del salario mínimo, aunque no debemos olvidar que también todo ha subido de precio a causa de la inflación:
Claramente, estos salarios son fundamentales para determinar la capacidad de un joven de asumir los costes mensuales de una vivienda, por lo que su aumento a lo largo del tiempo debería ser una buena noticia.
Sin embargo, el salario no es lo único que evoluciona ya que la vivienda es un bien particularmente sujeto a alzas en el precio y ha sido tradicionalmente utilizado como bien de inversión o de modo especulativo por el atractivo beneficio que ofrece.
Por ello, el precio medio de la vivienda es otro factor determinante, ya que ofrece una visión general del mercado inmobiliario y lo que un joven puede esperar pagar por su nuevo hogar.
En el caso español, es necesario resaltar que este precio varía significativamente de una región a otra y está influenciado por diversos factores, incluyendo la ubicación, el tamaño y las características de la propiedad. A modo de ilustración, comparemos la evolución del precio medio en España con la evolución en la Comunidad de Madrid, como ejemplo de una zona altamente congestionada:
Como vemos, el precio medio de la vivienda no ha tenido un cambio tan grande como podríamos esperar dadas las dificultades para acceder a ella. De hecho, su precio medio actual es muy similar al del año 2008, mientras que los sueldos han tenido un aumento mucho mayor, por lo que, en todo caso, parece contradictorio que hoy sea tan difícil el acceso a la vivienda.
Otro resultado interesante del gráfico anterior es la marcada distanciación que tiene la Comunidad de Madrid desde el año 2017, cuando experimenta una subida más que notable. Sólo a modo de referencia, en 2008 una vivienda en Madrid era de media un 34% más cara que la media nacional. En 2023, ¡esta cifra se eleva hasta el 58%!
Bien, comenzamos a entender que quizá el problema de la vivienda es más complejo que el simple hecho de cobrar más o que las casas sean más caras. Y es que, la enorme concentración de población en las zonas urbanas, de las que la Comunidad de Madrid es un exponente claro, ha provocado múltiples problemas que solemos relacionar con la España vaciada, pero que, como vemos, también tienen su reflejo en esta paradoja:
Si hay más trabajo en la ciudad y se pagan mejores sueldos, es mejor trabajar y vivir allí, ¡pero es esa misma lógica la que hace que precisamente la vivienda sea menos accesible!
Ahora bien, sería un error importante achacar la dificultad de acceso a la vivienda a la concentración urbana en exclusiva. Ya sabemos qué ganamos y qué cuesta la vivienda, pero rara vez una persona aspira a independizarse pagando la vivienda en efectivo. Por ello, no podemos sacar de la ecuación el papel del sector bancario y las hipotecas a la hora de hablar de la problemática de la vivienda.
El papel de las hipotecas y el ahorro individual
Como seguramente conoces, una hipoteca es un préstamo a largo plazo diseñado específicamente para facilitar la compra de una vivienda. Al contratar una hipoteca, el comprador acuerda devolver una suma importante de dinero, junto con los intereses y otros costes asociados, a lo largo de un periodo establecido, que comúnmente oscila entre 20 y 30 años.
En la hipoteca, la vivienda adquirida sirve como garantía para el préstamo, lo que significa que el prestamista tiene el derecho a tomar posesión de la propiedad si el comprador no cumple con los pagos acordados.
Sin embargo, pese a que el banco puede ejecutar la hipoteca y quedarse la vivienda en caso de impago, es necesario aclarar que el banco nunca presta el 100% del precio de la vivienda, salvo casos muy excepcionales.
De hecho, la cifra habitual que el banco suele prestar es del 80% de su valor, sin incluir los impuestos asociados, como por ejemplo el IVA en el caso de las viviendas de obra nueva.
Por tanto, no solo debemos contar con la disposición del banco a la hora de financiar la compra de la vivienda, sino con todo el ahorro previo que el comprador interesado pueda aportar.
Tan sólo entre el 20% del precio restante más impuestos y gastos asociados, se estima que un comprador necesita de media tener ahorrado entre el 30% y el 40% del valor de mercado de la vivienda para poder acometer la compra.
Como veremos enseguida, éste es el principal problema que explica la dificultad en el acceso a la vivienda de los jóvenes.
Para ello, vamos a ver un sencillo caso de ejemplo: una vivienda de 70 m2 valorada según el precio medio nacional de 1.981,33€/ m2 para 2023. Su precio de mercado sería de 138.693,33€. Siguiendo el porcentaje más “optimista” de ahorro necesario (30%), un joven debería poder contar con 41.608€ ahorrados, y eso asumiendo que no necesite muebles ni una cama en la que dormir (nótese la ironía). Si acudimos a la Comunidad de Madrid, el dato es aún más escalofriante, ¡ya que el ahorro debería ser de 65.793€!
¿Es posible ahorrar eso en España?
Ya de por sí las cifra anteriores son suficientes para quitar el sueño hasta al más optimista, pero si las contextualizamos, el dibujo es aún más “interesante”.
En términos del salario mínimo, un joven debería ahorrar aproximadamente 3 años de su salario anual bruto para poder acometer la compra de la vivienda media en España, y alrededor de 5 años para el caso de la Comunidad de Madrid.
Sin embargo, y aunque ya nos gustaría que fuese el caso, es prácticamente imposible ahorrar el salario íntegro, aunque sólo sea por el efecto de descontar los impuestos y las cotizaciones sociales asociadas. De hecho, la tasa de ahorro en España se situó en el 10,93% para las familias en 2023, haciendo referencia al porcentaje de sueldo bruto que eran capaces de ahorrar.
Por tanto, si un joven es capaz de seguir esa media de ahorro, hoy día necesitaría de más de 25 años de tiempo para ahorrar la cantidad necesaria si cobrase el salario mínimo. Y, si acudimos al salario mediano, que implicaría que cobrase más de lo que cobra la mitad de la población, el número de años se reduce a 17.
Sin embargo, hasta con estos datos, hay motivo para la esperanza: si estudiamos la evolución temporal de la cantidad de años necesarios para ahorrar la cantidad necesaria para adquirir la vivienda media, los datos reflejan que la situación actual es mejor que la de años previos, aunque aún queda mucho recorrido por delante:
¿Tiene solución?
Como hemos visto aquí, la principal barrera que enfrentan muchos jóvenes al intentar acceder a la propiedad de una vivienda es la dificultad inherente para ahorrar la cantidad necesaria para el pago inicial.
Este desafío se ha visto además exacerbado en ciertos años por los salarios estancados, el aumento de los costes de vida y el alto precio de las propiedades en muchas áreas.
En este contexto, los programas de avales públicos emergen como una solución potencialmente valiosa, al permitir a las entidades financieras ofrecer financiación hasta el 100% del valor de la vivienda. Como ejemplo, el programa Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid, en conjunción con entidades como el Banco Santander, permiten acceder a los jóvenes a la oportunidad de adquirir una vivienda financiada hasta el 95%, lo que alivia y por mucho este trámite.
Sin embargo, incluso aunque hubiese una posibilidad de financiación total, no debemos obviar la importancia de una sólida educación y planificación financiera.
Desde temprana edad, es crucial que los jóvenes desarrollen habilidades financieras que les permitan gestionar eficazmente sus ingresos, controlar sus gastos y maximizar sus ahorros.
La formación financiera adecuada prepara a los individuos para tomar decisiones informadas, aprovechar las oportunidades de inversión y acumular el colchón financiero necesario para afrontar compromisos significativos, como la compra de una vivienda.
Desde FxM, no podemos avalarte para que consigas el 100% del valor de vivienda en la hipoteca, pero puedes tener por seguro que sí daremos el 100% en hacerte llegar los tips y conocimientos necesarios para que domines la planificación financiera y consigas tus objetivos. ¡Gracias por seguirnos!
Prof. Julián Óscar Hernández Florindo
Doctor en Economía de la Empresa y Finanzas
Formador Finanzas para Mortales
